Лиссабон или Порту: сравнение цен на жильё (данные 2026 года)
26 окт. 2026
Лиссабон или Порту — это первый вопрос, который задают себе те, кто присматривает жильё в Португалии. Если говорить о недвижимости, короткий ответ такой: Порту примерно на 26% дешевле Лиссабона за квадратный метр. На 26 октября 2026 года средняя цена предложения в Лиссабоне составляет 7 751 €/м², в Порту — 5 737 €/м². С арендой та же картина: 24,9 €/м² в месяц в Лиссабоне и 18,6 €/м² в Порту.
Данные взяты из imdice. Сервис собирает объявления с Idealista, Imovirtual, RE/MAX, ERA и Casa Yes и убирает дубли, поэтому квартира, выставленная на трёх порталах, считается один раз. В выборке около 15 000 объектов на продажу в каждом городе и ещё 6 700 в аренду. Все цены — это цены предложения, а не сделок (подробнее в разделе «Методология»).
Главное
- Порту дешевле Лиссабона? Да. Купить жильё в Порту на 26% дешевле за м², снять — на 25%. Средний объект стоит около 669 тыс. € в Порту и 926 тыс. € в Лиссабоне.
- Сильнее всего разница видна на маленьких квартирах. Студии и T1 в Порту дешевле на 31–32% за м². У T3 разрыв сокращается до 22%.
- До 300 тыс. € выбор в Порту в четыре раза больше. Там 2 358 вариантов хотя бы с одной спальней, в Лиссабоне — 582.
- Доходность от аренды почти одинаковая. Валовая доходность около 3,9% в обоих городах: более высокие арендные ставки в Лиссабоне уравновешивают более высокие цены.
- Самый дорогой район Порту дешевле среднего Лиссабона. Foz do Douro стоит в среднем 7 504 €/м², это ниже 7 751 €/м² по Лиссабону в целом.
Лиссабон и Порту: коротко в цифрах
| Лиссабон | Порту | Разница | |
|---|---|---|---|
| Средняя цена предложения, продажа | 7 751 €/м² | 5 737 €/м² | Порту −26% |
| Средняя цена объекта | 925 900 € | 668 600 € | Порту −28% |
| Средняя аренда | 24,9 €/м² в месяц | 18,6 €/м² в месяц | Порту −25% |
| Средняя арендная плата | 2 291 € | 1 470 € | Порту −36% |
| Объектов на продажу (без дублей) | 15 056 | 14 946 | почти поровну |
| Объектов в аренду | 4 786 | 1 928 | в Лиссабоне ×2,5 |
| Объявлений о продаже со снижением цены | 5,1% | 2,0% | |
| Валовая доходность (оценка) | ~3,85% | ~3,89% | почти одинаково |
Источник: imdice, активные объявления в муниципалитетах Лиссабон и Порту, 26 октября 2026 года. Подробные страницы: цены на жильё в Лиссабоне · цены на жильё в Порту.
На продажу в двух городах выставлено почти одинаковое число объектов, а вот жилья в аренду в Лиссабоне примерно в два с половиной раза больше. Поэтому у арендаторов в Лиссабоне больше выбора, а у арендодателей — больше конкуренция: цену там снизили 13% объявлений об аренде против 10% в Порту.
Покупка: цена за м² по типу квартиры
За средними 26% скрывается закономерность: чем меньше квартира, тем больше переплата в Лиссабоне.
| Тип | Лиссабон, €/м² | Порту, €/м² | Порту vs Лиссабон | Средняя цена, Лиссабон | Средняя цена, Порту |
|---|---|---|---|---|---|
| T0 (студия) | 8 933 € | 6 135 € | −31% | 443 тыс. € | 304 тыс. € |
| T1 | 8 446 € | 5 755 € | −32% | 521 тыс. € | 325 тыс. € |
| T2 | 7 634 € | 5 520 € | −28% | 698 тыс. € | 501 тыс. € |
| T3 | 7 496 € | 5 815 € | −22% | 962 тыс. € | 885 тыс. € |
| T4+ | 7 577 € | 5 864 € | −23% | 1,84 млн € | 1,45 млн € |
Источник: imdice, активные объявления о продаже в муниципалитетах Лиссабон и Порту, 26 октября 2026 года.
В Португалии тип квартиры обозначают числом спален: T1 — одна спальня, T2 — две и так далее. Студии и T1 в Лиссабоне — самое дорогое жильё за квадратный метр в обоих городах. За такие квартиры в центральных районах конкурируют инвесторы и те, кто сдаёт посуточно. В Порту маленькие квартиры стоят за м² примерно столько же, сколько большие, поэтому за компактность почти не приходится доплачивать.
На типичной T2 разница составляет около 200 тыс. €: 698 тыс. € в Лиссабоне против 501 тыс. € в Порту. У T3 средняя цена в Порту подскакивает до 885 тыс. € и уступает Лиссабону всего 8%. Дело в том, что большие квартиры и дома в Порту сосредоточены в дорогих районах — Foz и Boavista.
Что можно купить на ваш бюджет
| Бюджет | Лиссабон | Порту |
|---|---|---|
| До 300 тыс. €, T1 и больше | 582 объекта, в среднем 260 тыс. €, 6 002 €/м² | 2 358 объектов, в среднем 265 тыс. €, 4 827 €/м² |
| До 500 тыс. €, T2 и больше | 2 541 объект, в среднем 401 тыс. € | 3 817 объектов, в среднем 386 тыс. € |
| Аренда до 1 200 € в месяц | 660 объектов | 1 055 объектов |
С бюджетом 300 тыс. € выбора в Лиссабоне почти нет: остаются небольшие квартиры, часто на окраинах или требующие ремонта. В Порту на те же деньги вариантов в четыре раза больше. С 500 тыс. € на T2 предложений хватает в обоих городах, но сами квартиры сильно различаются (см. реальные объявления ниже).
Смотрите актуальные объявления без дублей: жильё на продажу в Лиссабоне · жильё на продажу в Порту
Цены по районам: самые дорогие и самые доступные
Средние цифры по городу сглаживают большие различия между районами. В Лиссабоне 24 района (freguesias), в Порту — 7. Поэтому самые доступные районы Лиссабона пересекаются по цене с дорогими районами Порту.
Лиссабон: самые дорогие и самые доступные районы
| Самые дорогие | €/м² | Самые доступные | €/м² |
|---|---|---|---|
| Santo António | 9 765 € | Santa Clara | 4 936 € |
| Parque das Nações | 9 498 € | Olivais | 5 510 € |
| Avenidas Novas | 9 035 € | Penha de França | 6 193 € |
| Estrela | 8 485 € | Beato | 6 233 € |
| Belém | 8 448 € | Ajuda | 6 377 € |
| Campolide | 8 243 € | São Domingos de Benfica | 6 584 € |
Дороже всего в Лиссабоне центральные районы. Santo António — это окрестности проспекта Avenida da Liberdade, Avenidas Novas — деловой центр, Parque das Nações — современная набережная. Другие известные районы находятся в середине списка:
- Misericórdia (Chiado, Bairro Alto): 8 192 €.
- Marvila: 8 111 €, цену поднимают новые проекты у реки.
- Campo de Ourique: 8 037 €.
- Исторический центр Santa Maria Maior: 7 725 €.
Самые доступные районы расположены на севере и востоке города.
Порту: все районы
| Район | €/м² | vs среднее по Порту |
|---|---|---|
| Aldoar, Foz do Douro e Nevogilde | 7 504 € | +31% |
| Lordelo do Ouro e Massarelos | 6 724 € | +17% |
| Исторический центр (Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau, Vitória) | 5 903 € | +3% |
| Ramalde | 5 596 € | −2% |
| Bonfim | 5 117 € | −11% |
| Paranhos | 4 834 € | −16% |
| Campanhã | 4 652 € | −19% |
Источник: imdice, активные объявления о продаже по районам, 26 октября 2026 года.
Из этих таблиц следуют три вывода:
- Самый дорогой район Порту дешевле среднего Лиссабона. Приморский Foz do Douro (7 504 €/м²) стоит меньше, чем Лиссабон в целом (7 751 €/м²), и примерно на 23% дешевле Santo António.
- Исторические центры различаются примерно на 24%. Центр Порту, внесённый в список ЮНЕСКО, стоит в среднем 5 903 €/м². Лиссабонский Santa Maria Maior (Baixa, Alfama, Castelo) — 7 725 €/м².
- Нижняя граница цен в двух городах похожа. Santa Clara в Лиссабоне (4 936 €), а также Campanhã (4 652 €) и Paranhos (4 834 €) в Порту отличаются от средней цены по стране (4 463 €/м²) не больше чем на 10%. Цены сравниваются на окраинах, а не в центрах.
Аренда: средние ставки и доходность
Снимать жильё в Порту тоже дешевле: примерно на 25% за м² и на 36% в месяц. Помесячная разница больше, потому что в Лиссабоне сдаются квартиры в среднем крупнее и ближе к центру.
| Лиссабон | Порту | Порту vs Лиссабон | |
|---|---|---|---|
| Средняя аренда, все объекты | 2 291 € в месяц · 24,9 €/м² | 1 470 € в месяц · 18,6 €/м² | −36% / −25% |
| T1 | 1 600 € в месяц · 28,7 €/м² | 1 046 € в месяц · 20,4 €/м² | −35% / −29% |
| T2 | 2 016 € в месяц · 23,9 €/м² | 1 469 € в месяц · 16,5 €/м² | −27% / −31% |
| Объектов в долгосрочную аренду | 4 786 | 1 928 | |
| Объявлений об аренде со снижением цены | 13% | 10% |
Источник: imdice, активные объявления о долгосрочной аренде, 26 октября 2026 года. Аренда по городам: аренда в Лиссабоне · аренда в Порту.
Доходность: Лиссабон vs Порту
Валовая доходность — это годовая аренда, делённая на цену квадратного метра. По этому расчёту города почти равны:
- Лиссабон: 24,9 € × 12 ÷ 7 751 € ≈ 3,85%
- Порту: 18,6 € × 12 ÷ 5 737 € ≈ 3,89%
С разбивкой по типу квартир картина меняется. T1 немного выгоднее сдавать в Порту: около 4,25% против 4,08% в Лиссабоне. T2 немного выгоднее в Лиссабоне: 3,76% против 3,59%. В обоих городах типичная T2 стоит примерно как 28–29 лет арендной платы.
Для арендодателя главное различие — размер рынка. В Лиссабоне жилья в долгосрочную аренду выставлено примерно в два с половиной раза больше, поэтому арендодателю приходится конкурировать с гораздо большим числом похожих квартир. Это видно по данным: 13% лиссабонских объявлений об аренде уже снизили цену, в Порту — 10%.
Это валовые цифры. В них не учтены налог на недвижимость IMI, взносы в кондоминиум, простой без арендатора, управление и подоходный налог, поэтому чистая доходность будет заметно ниже.
Как ведут себя два рынка
| Показатель | Лиссабон | Порту |
|---|---|---|
| Объявлений о продаже со снижением от первой цены | 5,1% | 2,0% |
| Объектов на продажу, выставленных повторно после снятия | 456 | 155 |
| Дней на рынке в среднем, продажа | 17 | 15 |
| Порталов на один объект на продажу, в среднем | 1,8 | 1,5 |
Источник: imdice, активные объявления о продаже, 26 октября 2026 года. «Выставлен повторно» — объект убирали со всех порталов, а потом выставили снова.
Что показывают эти цифры:
- Продавцы в Лиссабоне охотнее торгуются. Цену снизило каждое двадцатое объявление о продаже в Лиссабоне и каждое пятидесятое в Порту. Повторно выставленных объектов в Лиссабоне примерно втрое больше: их снимали с продажи и публиковали снова, часто уже по другой цене.
- Покупателю Лиссабон даёт больше простора для торга, а Порту — больше выбора за те же деньги.
Дубли объявлений встречаются в обоих городах. В среднем объект на продажу в Лиссабоне размещён на 1,8 портала, в Порту — на 1,5. Часто его выставляют разные агентства, иногда по разной цене. Поэтому imdice считает объекты, а не объявления.
Реальные объявления: что можно купить примерно за 500 тыс. €
Чтобы сравнение было наглядным, мы посмотрели квартиры T2 стоимостью 480–520 тыс. € в каждом городе, выставленные с 22 по 26 октября 2026 года. Это снимок на ту неделю: с тех пор квартиры могли продать или поменять цену.
Лиссабон, около 500 тыс. €:
- Santo António: T2, 101 м², дом 1988 года, энергокласс D, после ремонта, с террасой. Сначала квартиру выставили за 540 тыс. €, потом снизили до 510 тыс. €
- Alvalade: T2, 85 м², энергокласс D, 485 тыс. € Эту же квартиру продают два разных агентства на трёх порталах.
- Lumiar: T2, 86 м², дом 1940 года, энергокласс F, полный ремонт, последний этаж, 498 тыс. € Объявление висит на четырёх порталах.
- São Domingos de Benfica: T2, 118 м², дом 1938 года, энергокласс C, 499,8 тыс. € Квартиру продают три агентства.
Порту, около 500 тыс. €:
- Ramalde (Prelada): T2 в новостройке 2026 года, энергокласс A, 2 санузла, парковка, 484,5 тыс. €
- Ramalde: T2 в новостройке 2026 года, энергокласс A, 2 санузла, парковка, 499,8 тыс. €
- Ramalde: новая T2 на 9-м этаже, 98 м², лифт, гараж, балкон, кондиционер, 499,8 тыс. €
- Paranhos: T2 в новостройке со сдачей в 2027 году, 120 м², энергокласс B, собственный сад, гараж, 510 тыс. €
Разница не в количестве предложений, а в том, что вы получаете за деньги. В Лиссабоне за 500 тыс. € обычно покупают квартиру на 85–100 м² в старом доме, как правило с энергоклассом D–F. В Порту за те же деньги можно купить квартиру в новостройке с энергоклассом A или B, двумя санузлами и парковкой, хотя и не в центре.
Все актуальные объявления: T2 и другое жильё на продажу в Лиссабоне · жильё на продажу в Порту
Лиссабон или Порту: где лучше покупать недвижимость?
Однозначного победителя нет. По данным выходит, что разным покупателям подходят разные города:
- Бюджет до 300–350 тыс. €: Порту. Вариантов вчетверо больше, а T1 стоит в среднем 325 тыс. € против 521 тыс. € в Лиссабоне.
- Больше площади и новый дом за 400–600 тыс. €: Порту. На те же деньги можно купить T2 в новостройке с парковкой, а не квартиру в старом доме в Лиссабоне.
- Покупка под сдачу: примерно одинаково. Доходность около 3,9% в обоих городах: T1 чуть выгоднее в Порту, T2 — в Лиссабоне. Рынок аренды больше в Лиссабоне, но и конкуренция между арендодателями там выше.
- Престижный центр: Лиссабон, но рассчитывайте на 8 000–9 800 €/м² в Santo António, Avenidas Novas, Estrela или Parque das Nações.
- Простор для торга: Лиссабон. Доля объявлений со сниженной ценой там более чем вдвое выше (5,1% против 2,0%).
- Жизнь у океана в черте города: Порту (Foz). Даже при 7 504 €/м² это дешевле среднего по Лиссабону.
Стоимость жизни меняется в ту же сторону. Типичная T2 в Порту сдаётся примерно на 550 € в месяц дешевле, чем в Лиссабоне (1 469 € против 2 016 €). Для тех, кто переезжает в Португалию, эта разница так же важна, как и цена покупки.
Частые вопросы
Порту дешевле Лиссабона?
Да. В октябре 2026 года жильё на продажу в Порту стоит в среднем 5 737 €/м², на 26% дешевле, чем в Лиссабоне (7 751 €/м²). Аренда за м² примерно на 25% ниже: 18,6 € против 24,9 € в месяц.
Сколько стоит квадратный метр в Лиссабоне?
В среднем 7 751 €/м² по жилью на продажу в муниципалитете Лиссабон: от примерно 4 900 €/м² в Santa Clara до 9 800 €/м² в Santo António. Подробнее на странице цен Лиссабона.
Сколько стоит квадратный метр в Порту?
5 737 €/м²: от 4 652 €/м² в Campanhã до 7 504 €/м² в Foz do Douro. Подробнее на странице цен Порту.
Сколько стоит аренда в Лиссабоне и Порту?
В Лиссабоне в среднем 2 291 € в месяц: 1 600 € за T1 и 2 016 € за T2. В Порту в среднем 1 470 € в месяц: 1 046 € за T1 и 1 469 € за T2.
Где выше доходность от аренды?
Почти одинаково: около 3,85% валовой доходности в Лиссабоне и 3,89% в Порту. T1 немного выгоднее в Порту, T2 — в Лиссабоне.
Где дешевле жить — в Порту или в Лиссабоне?
Жильё — главная ежемесячная статья расходов, и в Порту оно дешевле и в аренде (примерно на 25–36%), и при покупке (примерно на 26%).
Методология
- Источник: imdice, сервис объединяет объявления с Idealista, Imovirtual, RE/MAX, ERA и Casa Yes.
- Территория: только муниципалитеты (concelhos) Лиссабон и Порту. Пригороды вроде Cascais, Oeiras или Vila Nova de Gaia не учитываются.
- Дата: активные объявления на 26 октября 2026 года.
- Цены: цены предложения из объявлений, а не цены сделок. Средние посчитаны по объявлениям, цена за м² — только по объявлениям с указанной площадью.
- Дубли: объект, выставленный на нескольких порталах, считается один раз. Объявления, помеченные как мусор (не та категория, без цены, явные ошибки), исключены.
- Аренда: только долгосрочная. Посуточная и сезонная аренда не учитывается.
- Доходность: валовая, считается как средняя аренда за м² × 12 ÷ средняя цена продажи за м².
Цены меняются каждый день. Актуальные цифры — на страницах цен Лиссабона и Порту, а также в ценах по всем муниципалитетам Португалии.
Ищите жильё в Лиссабоне и Порту без дублей. imdice объединяет пять порталов, убирает повторяющиеся объявления, отмечает устаревшие и показывает историю цены каждого объекта. Создайте бесплатный аккаунт, чтобы искать жильё в Лиссабоне и Порту.